SUP­33731 City of Las Vegan BTS AGENDA MEMO PLANNING COMMISSION MEETING DATE:  APRIL 23, 2009 DEPARTMENT: PLANNING AND DEVELOPMENT ITEM DESCRIPTION: SUP­33731 ­ APPLICANT/OWNER: L'CHAIM WESTERN  VILLAGE PROPERTY, LLC ** CONDITIONS ** STAFF RECOMMENDATION: APPROVAL, subject to: Planning and Development 1. Conformance to all Minimum Requirements under LVMC Title 19.04.010 for  Beer/Wine/Cooler Off­Sale use. 2. This approval shall be void one year from the date of final approval, unless a business  license has been issued to conduct the activity, if required, or upon approval of a final  inspection.  An Extension of Time may be filed for consideration by the City of Las Vegas.  3. Approval of this Special Use Permit does not constitute approval of a liquor license. 4. This business shall operate in conformance to Chapter 6.50 of the City of Las Vegas  Municipal Code.  5. All City Code requirements and design standards of all City departments must be satisfied,  except as modified herein. SUP­33731 The Citv Canncil annraved an Aesthetic Review (AR-NN1 far a nrannsed BTS SUP­33731  ­  Staff Report Page One April 23, 2009  ­  Planning Commission Meeting ** STAFF REPORT ** PROJECT DESCRIPTION This is a request for a Special Use Permit to allow a Beer/Wine/Cooler Off­Sale Establishment use  within an existing retail store at 321 Fremont Street.  The existing retail store is 5,000 square feet in size. The Beer/Wine/Cooler Off­Sale use will be ancillary to the existing retail store.  No Waivers  are needed as a part of this request. The sale of individual containers of any size of beer or wine coolers is appropriate at this location.   The sale of individual containers is consistent with previous approvals in the area and is a common  business practice for merchants along this portion of Fremont Street.  This request meets all  minimum Special Use Requirements and can be conducted in a compatible and harmonious  manner within the existing retail store and with similar uses along Fremont Street; therefore staff is recommending approval of this application. BACKGROUND INFORMATION Related Relevant City Actions by P&D, Fire, Bldg., etc. 12/16/64 The City Council approved a Rezoning (Z­0100­64) from R­1 (Single Family  Residential), R­4 (High Density Residential), C­1 (Limited Commercial), C­2  (General Commercial) and C­V (Civic) to C­2 (General Commercial) for  approximately 230 acres generally located on property bound by Main Street to the west, Bonanza Road on the north, Las Vegas Boulevard on the east, and  Charleston Boulevard on the south.  The Planning Commission and staff  recommended approval of the request.   12/18/97 The City Council approved an Aesthetic Review (AR­0017­96) for a proposed  exterior remodel to the existing retail business at 321 Fremont Street.  The  Planning Commission and staff recommended approval.  Related Building Permits/Business Licenses  09/19/97 A Building Permit (#97019400) was issued for an interior remodel at 321  Fremont Street.  The permit expired on 03/21/98.   01/19/99 A Building Permit (#99001051) was issued for an exterior remodel at 321  Fremont Street.  The permit expired on 10/16/99. 02/26/99 A Building Permit (#98002584) was issued for an exterior remodel at 321  Fremont Street.  The permit expired on 10/16/99. 01/18/08 A Business License (#C05­02590) was issued for a tobacco dealer at 321  Fremont Street.  The license remains active at this location.  01/18/08 A Business License (#G04­06691) was issued for gifts and novelties at 321  Fremont Street.  The license remains active at this location.   11/20/08 A Building Permit (#119927) was issued for a tenant improvement at 321  Fremont Street.  The permit remains active and has not been finaled. SUP­33731 BTS SUP­33731  ­  Staff Report Page Two April 23, 2009  ­  Planning Commission Meeting Pre­Application Meeting 02/04/09 A pre­application meeting was held and the submittal requirements of a Special Use Permit application were discussed.   Neighborhood Meeting A neighborhood meeting was not required, nor was one held.   Field Check 03/19/09 A field check was completed on the indicated date.  An existing retail  establishment at 321 Fremont Street was noted. Details of Application Request Site Area Net Acres 0.16 acres Surrounding Property Existing Land Use Planned Land Use Existing Zoning Subject Property General Retail C (Commercial) C­2 (General  Commercial) North General Retail C (Commercial) C­2 (General  Commercial) South Casino C (Commercial) C­2 (General  Commercial) East Parking Structure C (Commercial) C­2 (General  Commercial) West General Retail C (Commercial) C­2 (General  Commercial) Special Districts/Zones Yes No Compliance Special Area Plan X Downtown Centennial Plan Y Special Districts/Zones Yes No Compliance Special Purpose and Overlay Districts Downtown Overlay District  (Central Casino Core) X Y A­O (Airport Overlay) District  (200­foot) X Y Downtown Casino Overlay District X Y Live/Work Overlay District X N/A Trails  Tortoise Trail X Y Rural Preservation Overlay District X N/A Development Impact Notification Assessment X N/A Project of Regional Significance X N/A SUP­33731 BTS SUP­33731  ­  Staff Report Page Three April 23, 2009  ­  Planning Commission Meeting Redevelopment Plan Area  The subject site is located within the boundaries of the Las Vegas  Redevelopment Plan Area.  The proposed use is in conformance with the Redevelopment Plan  goals and policies. Downtown Centennial Plan  The subject site is located within the boundaries of a Downtown  Overlay District.  Specifically, the site is located within the Central Casino Core District of the  Downtown Centennial Plan.  The proposed use meets the intent of the Central Casino Core  District. A­O (Airport Overlay) District  The subject site is located within the 200­foot contour of the  North Las Vegas Airport Overlay map.  The addition of a use in an existing building will have no  impact on the Airport Overlay.   Downtown Casino Overlay District ­ The subject site is located within the boundaries of the  Downtown Casino Overlay District.  The proposed use meets the intent of the Downtown Casino  Overlay District.   Live/Work Overlay District  The subject site is within the Live/Work Overlay District.  The  applicant is not proposing a Live/Work development.   Trails (Tortoise Trail)  The subject site is site is adjacent to the Tortoise Trail.  The Tortoise Trail  was adopted as a part of General Plan Amendment (GPA­32130) in February 2009. DEVELOPMENT STANDARDS Pursuant to Title 19.10, the following parking standards apply: Parking Requirement ­ Downtown Base Parking Requirement Provided Compliance Parking Parking Use Gross Floor  Area or  Number of  Units Parking  Ratio Regular Handicapped Regular Handicapped General Retail Store, Other  Than Listed  (3,500 Square  Feet or More) 5,000 SF 1:175  GFA 29 2 TOTAL  29 2 0 N* SUP­33731 BTS SUP­33731  ­  Staff Report Page Four April 23, 2009  ­  Planning Commission Meeting *The applicant is deficient by a total of 31 parking spaces or approximately 100% pursuant to Title 19.10 requirements.  The subject site is located within the Las Vegas Downtown Centennial Plan  area, which is not subject to the automatic application of parking requirements.  However, the  above table should be used to illustrate the requirements of an analogous project in another  location in the City.  The analysis should take a number of factors into consideration when  discussing parking availability, including pedestrian access, nearby parking structures, on­street  parking, etc.  There are no parking spaces on the subject site.  This is a common occurrence for  shops located on Fremont Street within the Fremont Street Experience area.  Adequate parking is  located in several parking structures within walking distance to Fremont Street. ANALYSIS This request is for a Special Use Permit for a proposed Beer/Wine/Cooler Off­Sale Establishment  use within an existing retail store at 321 Fremont Street.  The applicant indicates that they would  like to sell beer and wine as an additional item within their existing store.  The existing retail store  is 5,000 square feet in size.  The sale of individual containers of any size of beer or wine coolers is  appropriate at this location.  The sale of individual containers is consistent with previous approvals in the area and is a common business practice for merchants along this portion of Fremont Street. The proposed Beer/Wine/Cooler Off­Sale Establishment requires the approval of a Special Use  Permit within a C­2 (General Commercial) zoning designation.  No Waivers are needed as a part of this request.  The proposed Beer/Wine/Cooler Off­Sale Establishment meets all applicable Title  19, General Plan and all other applicable plans.  Therefore, staff is recommending approval of the  subject Special Use Permit.    Zoning  This project is located within a C­2 (General Commercial) zoning district.  The C­2  (General Commercial) district is designed to provide the broadest scope of compatible  services for both the general and traveling public.  This category allows retail, service,  automotive, wholesale, office and other general business uses of an intense character, as  well as mixed­use developments.  This district should be located away from low and  medium density residential developments and may be used as a buffer between retail and  industrial uses.  The C­2 (General Commercial) district is also appropriate along  commercial corridors.  The C­2 (General Commercial) district is consistent with the  General Commercial category of the General Plan. SUP­33731 BTS SUP­33731  ­  Staff Report Page Five April 23, 2009  ­  Planning Commission Meeting  Use A  Beer/Wine/Cooler Off­Sale Establishment is defined by Title 19 as an establishment  whose license to sell alcoholic beverages is limited to the sale of beer, wine or coolers to  consumers only and not for resale, in original sealed or corked containers, for the  consumption off the premises where the same are sold, and is operated in connection with a grocery store, convenience store, or specialty merchandise store.  Beer/Wine/Cooler OffSale cannot be located within 400 feet of any church, synagogue, school, childcare facility  licensed for more than 12 children or City Park.  The subject location does not have any of  the before mentioned protected uses within the required 400­foot distance separation.  Minimum Special Use Permit Requirements  1. Except as otherwise provided, no Beer/Wine/Cooler Off­Sale Establishment  (hereinafter establishment) shall be located within 400 feet of any church,  synagogue, school, child care facility licensed for more than 12 children, or City  Park. 2. Except as otherwise provided in Requirement 3 below, the distance referred to in  Requirement 1 shall be determined with reference to the shortest distance between  two property lines, one being the property line of the proposed establishment which is closest to the existing use to which the measurement pertains, and the other being the property line of that existing use which is closest to the proposed establishment.  The distance shall be measured in a straight line without regard to intervening  obstacles.  For purposes of measurement, the term property line refers to property  lines of fee interest parcels and does not include the property line of: a. Any leasehold parcel; or b. Any parcel which lacks access to a public street or has no area for on­site  parking and which has been created so as to avoid the distance limitation  described in Requirement 1. 3. In the case of an establishment proposed to be located on a parcel of at least 80  acres in size, the minimum distances referred to in Requirement 1 shall be  measured in a straight line: a. From the nearest property line of the existing use to the nearest portion of  the structure in which the establishment will be located, without regard to  intervening obstacles; or SUP­33731 BTS SUP­33731  ­  Staff Report Page Six April 23, 2009  ­  Planning Commission Meeting b. In the case of a proposed establishment which will be located within a  shopping center or other multiple­tenant structure, from the nearest  property line of the existing use to the nearest property line of a leasehold or occupancy parcel in which the establishment will be located, without regard to intervening obstacles. 4. When considering a Special Use Permit application for an establishment, which  also requires a waiver of the distance limitation in Requirement 1, the Planning  Commission shall take into consideration the distance policy and shall, as part of its recommendation to the City Council, state whether the distance requirement should be waived and the reason in support of the decision. 5. The minimum distance requirement in Requirement 1 do not apply to: a. An establishment which has a non­restricted gaming license in connection  with a hotel having 200 or more guest rooms on or before July 1, 1992, or in connection with a resort hotel having in excess of 200 guest rooms after  July 1, 1992; or  b. A proposed establishment having more than 50,000 square feet of retail  floor space. 6. All businesses, which sell alcoholic beverages, shall conform to the provisions of  LVMC Chapter 6.50. 7. The minimum distance requirements set forth in Requirement 1, which are  otherwise non­waivable under the provisions of Section 19.040.050(A)(4), may be  waived: a. In accordance with the provisions of Section 19.040.050(A)(4) for any  establishment which is proposed to be located on a parcel within the  Downtown Casino Overlay District; b. In accordance with the applicable provisions of the Town Center  Development Standards Manual for any establishment which is proposed to be located within the T­C (Town Center) zoning district and which is  designated MS­TC (Main Street Mixed Use) in the Town Center Land Use  Plan; c. In connection with a proposed establishment having between 20,000 square feet and 50,000 square feet of retail floor space, if no more than 10 percent  of the retail floor space is regularly devoted to the display or merchandising  of alcoholic beverages; or  SUP­33731 BTS SUP­33731  ­  Staff Report Page Seven April 23, 2009  ­  Planning Commission Meeting d. In connection with a retail establishment having less than 20,000 square feet of retail floor space, if the area to be used for the sale, display, or  merchandising of alcoholic beverages and each use to be protected are  separated by a highway or a right­of­way with a width of at least 100 feet. The proposed use is in conformance with the minimum Special Use Permit Requirements  for a Beer/Wine/Cooler Off­Sale Establishment. FINDINGS In order to approve a Special Use Permit application, per Title 19.18.060 the Planning Commission  and City Council must affirm the following: 1. The proposed land use can be conducted in a manner that is harmonious and  compatible with existing surrounding land uses, and with future surrounding land  uses as projected by the General Plan. The proposed Beer/Wine/Cooler Off­Sale Establishment is within an existing retail store,  which is adjacent to similar uses along Fremont Street. The addition of a Beer/Wine/Cooler  Off­Sale Establishment use within this area is compatible with the existing and future land  uses as specified by the General Plan. 2. The subject site is physically suitable for the type and intensity of land use proposed. The subject site is currently operated as a retail store.  Similar alcohol related uses are  common in this area of the City.  The addition of this use will not intensify the physical  requirements; therefore the subject site is physically suitable to accommodate the proposed  use. 3. Street or highway facilities providing access to the property are or will be adequate in  size to meet the requirements of the proposed use. The proposed Beer/Wine/Cooler Off­Sale Establishment use is located on Fremont Street  and 4th Street which are both defined as 80­foot Secondary Collector Arterial, as defined by  the Master Plan of Streets and Highways.  The location of the subject site is not accessed by  vehicular traffic as it is located under the Fremont Street Experience canopy.  The site will be accessed primarily from pedestrian traffic. SUP­33731 BTS SUP­33731  ­  Staff Report Page Eight April 23, 2009  ­  Planning Commission Meeting 4. Approval of the Special Use Permit at the site in question will not be inconsistent with  or compromise the public health, safety, and welfare or the overall objectives of the  General Plan. The subject site is located within the Southeast Sector Plan of the General Plan. The site is  zoned C­2 (General Commercial) and has a General Plan designation of C (Commercial).  Beer/Wine/Cooler Off­Sale is a permitted use in the C­2 (General Commercial) district with  the approval of a Special Use Permit.  It will not compromise the public health, safety, and  welfare or overall objectives of the General Plan. 5. The use meets all of the applicable conditions per Title 19.04. The proposed Beer/Wine/Cooler Off­Sale use meets all of the applicable conditions per  Title 19.04. NEIGHBORHOOD ASSOCIATIONS NOTIFIED 17 ASSEMBLY DISTRICT 9 SENATE DISTRICT 3 NOTICES MAILED 204 APPROVALS 1 PROTESTS 0